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3.4分,石景山最后的限竞房项目:禧悦学府

作者:jcmp      发布时间:2021-05-05      浏览量:0
今天下午,石景山古城又出让了一个不限价的

今天下午,石景山古城又出让了一个不限价的纯商品房地块,由中海首钢联合体以底价51亿元拿下。地块位置在古城南街东侧、首钢园区东南区,离6月拍出的不限价古城地块很近。

石景山的新房市场,即将走向纯商品房时代。

在迈入新的市场格局之前,让我们把目光转回到石景山最后一个限竞房项目——

禧悦学府 。

禧悦学府是目前石景山、乃至整个西北区域热度最高的楼盘之一。

一来,石景山的土地供应不多,但需求很充足,凡是新项目,必定是热门。二来,6月和今天成交的地块都是不限价的纯商品房地块,石景山很可能快要告别限竞房了。片区内的销冠中海寰宇天下已经快清盘了,长安云锦也已经开过了,禧悦学府的拿证之路似乎比较坎坷,上个月才拿到施工证,预计本月底才开盘。作为石景山最后开盘的限竞房,蓄客期超长,禧悦学府的热度自然就更上一层楼了。

再一点,从楼盘综合素质来看,禧悦学府,也确实是比较优秀的。

交通优势是显而易见的。禧悦学府位于石海交界处,紧邻西五环,距离6号线西黄村地铁站500米以内。临铁是大优势,这就不用多解释了,禧悦学府的交通加分项在于:离交通枢纽近。项目距离苹果园站只有两站地铁的距离,而苹果园站是西边最大的交通枢纽。所以,禧悦学府的购房意向群体里,有相当一部分,甚至是在西城区工作的人。

项目北侧是永引渠南路,已经差不多完工了,预计明年通车,开通后自驾上五环会非常方便。

禧悦学府的另一大优势,是教育资源。项目的南边规划了北大附中石景山新校区,是一个新的校区,不是挂名分校,教育质量有一定的保证。除此以外,周边有石景山外语实验小学,也是区域内比较优质的教育资源。小区规划内还配建了一个幼儿园,随楼盘同期交付。

周边2公里内有有中国人民解放军陆军总医院京西医院和北京大学首钢医院,医疗配套方面也令人比较满意。

但商业配套相对来说偏弱。虽然目前周边也有超市和小型商业,但是只达到了满足生活基本需求的程度,“城市化”不够,也就是说:缺乏大型、高档商业配套。好消息是,苹果园地铁站有一个大型商业的规划,建成后将弥补商业部分的短缺。但目前地块仅在公示阶段,具体什么时候建成还要打个问号。

小区西边是希望公园,占地近10万平米。看似是环境利好,但是希望公园基本处于无人打理的野公园状态,环境不怎么样。开发商当然是希望这个公园未来会有改善,但是针对公园的整改暂时还没有什么具体的规划。

值得一提的是,禧悦学府的户型还是相当不错的。受70/90政策限制,小区主力户型是89平三居,仅89平就做了三个户型,全部南北通透,动静线也比较合理,其中B2户型相当好,三面宽三居两卫,基本没有浪费面积,相当紧凑。其他两个89平会有一些小的问题,比如卫生间和餐厅的位置等,但并不影响整体格局的优秀。

两个大户型布局比较像,都是南北通透的大面宽眼镜户型。120平的户型优于135平的,后者主卧和主卫的布局实在是……别扭,卧室正对卫生间、只能用储物柜隔离的设计真的让人看不懂。

有一个小亮点,禧悦学府的全装修交付里,是包含新风系统的。

游离于项目外,但和实际居住休戚相关的是,项目不远处有个宝山垃圾处理厂。目前无法判断垃圾场对周边空气环境有多大的影响,北哥对这个垃圾场持保留态度。要是有朋友对这个垃圾场有了解的,欢迎来找北哥聊聊。

综合以上,北哥给出了禧悦学府的综合得分:

区域发展:3.5分

相对东西城、朝阳来说,石景山整体偏弱,但是禧悦学府临近东奥驻地和新首钢,区域发展利好明显。

交通配套:4分

交通非常便利,临近地铁,永引渠南路开通后自驾出行路线也很顺畅。

周边配套:3分

教育资源比较优秀,医疗资源尚可,商业配套只有合格分,只能满足基本生活需求。

地块规划:3分

容积率2.5,绿化率30%,中规中矩。

内部配套:3分

内部有基本的人车分流等设施,中规中矩。

户型设计:4分

全板楼社区,非围合式,户型周正,南北通透,得房率在75%-80%左右,仅有一些小问题,但总体户型设计比较优秀。

物业服务:3分

物业公司暂未定,目前只能确定是首创旗下的物业,由于旗下的首万物业引进了万科模式,暂时给3分。

交付完善:3.5分

2022年全装交付,永引渠南路明年开通,预计交付时北大附已经开始招生,但交房时苹果园站的大型商业配套完善程度暂时未知。

禧悦学府限价均价62766元/平米,周边的二手房雍景天成均价差不多5万。区域内的新房项目长安云锦均价5万8,但位置不如禧悦学府好,前辈中海寰宇天下均价6万2,相比之下,禧悦学府的价格,还是相当合理的。

北哥认为,对于西北边的刚需来说,禧悦学府是一个相当不错的选择。